NORDEN CAPITAL GROUP

EJENDOMSMULIGHED

Bellevue Residence

Feriebolig projekt i Montenegro med projekterede 11,7% årlige lejeindtægter og 66,3% værditilvækst over 3 år

11,7%
Årlige lejeindtægter
€16.860 netto årligt
66,3%
Værditilvækst
Over 3 år
€143.000
Minimumsindskud
Off-plan priser

Internationale brands investerer massivt

Marriott
Hilton
Hyatt
Kempinski

Montenegro er det nye Sydfrankrig - når verdens mest eksklusive hotel-brands etablerer sig, sender det et klart signal.

Da Kroatien blev medlem af EU i juli 2013, var ejendomspriserne i Dubrovnik blot €1.800 pr. m². I dag er de steget til over €5.200 pr. m² - en stigning på mere end 189%.

Denne analyse identificerer hvor næste bølge af vækst kommer fra. Vi ser at professionelle og institutionelle investorer positionerer sig strategisk i disse transformationsperioder for at være klar til at lukrere på markedets kommende opsving.

Strategisk positionering

Markedsanalyse viser tydelige mønstre hvor prisudvikling accelererer betydeligt i månederne op til EU-medlemskab. Professionelle investorer indtager typisk positioner 18-24 måneder før officiel integration.

Nuværende markedscyklus indikerer optimal positioneringsvindue lukker i løbet af 2025.
Bellevue Residence Exterior

Lejeindtægt

Projekterede 11,7% årlige lejeindtægter fra 2027

11,7%
Årlige lejeindtægter
€16.860 netto årligt

Grundlag for projekteret lejeindtægt

Booking.com data viser gennemsnitspriser på €150/nat for sammenlignelige enheder. Med konservativt anslåede 40% belægning (146 nætter årligt) giver det stabile, forudsigelige lejeindtægter fra projektets færdiggørelse i 2027.

Detaljeret Indtægtsberegning:

Pris pr. nat
€150
Udlejningsnætter (40%)
146 nætter
Brutto lejeindtægter
€21.900
Netto efter omkostninger
€16.860
Høj efterspørgsel
Montenegro er Europas hurtigst voksende turistdestination med 25% stigning årligt. Internationale turister søger premium lokationer væk fra overturiserede områder.
Begrænset udbud
Kun få luksusprojekter af Bellevue Residence's kaliber langs kysten. Streng miljølovgivning begrænser nye udviklinger i premium kystområder.
Premium placering
Direkte adgang til privat strand og marina faciliteter i Dobra Voda. Kun 20 minutter fra Budva's internationale lufthavn.

Markedssammenligning :

Nice, Frankrig
€300-800/nat
Mættet marked
Cannes, Frankrig
€400-1000/nat
Høj konkurrence
Montenegro
€100-250/nat
Vækstmarked

Akkumulerede årlige lejeindtægter

Baseret på €150/nat gennemsnit og 146 udlejningsnaetter årligt (40% belægning) - konservativt estimat
Bellevue Residence Interior

Værditilvækst

66,3% projekteret værditilvækst over 3 år

66,3%
Total afkast over 3 år
€94.913 samlet afkast (€44.333 kapitalgevinst + €50.580 lejeindtægter)

Historisk evidens fra EU-udvidelsen

Kroatien oplevede prisstigninger på 80% ved kystområderne i de første 3 år efter EU-tiltrædelse. Dubrovnik steg fra €1.800 til €5.200 pr. m² - en stigning på 189% over samme periode.

2013
Kroatien EU-medlem
€1.800/m²
→
2016
3 år senere
€3.240/m² (+80%)
→
2024
I dag
€5.200/m² (+189%)

Montenegro følger samme udviklingsspor, og vi positionerer os tidligt i denne proces med betydeligt lavere indgangspriser.

Vækst katalysatorer - Tidsplanen

2025
Marriott & Hyatt åbning
Institutionelle investeringer på €300M+ og øget international opmærksomhed. Dette markerer Montenegro som seriøs luksusturismedestination på niveau med etablerede markeder.
BEKRÆFTET
2026
Motorvej A1 forlængelse færdiggøres
Direkte forbindelse til EU-netværk reducerer rejsetid til Dubrovnik med 40%. Øger tilgængelighed markant og forbinder Montenegro fysisk med EU's transportinfrastruktur.
PLANLAGT
Q1 2027
Bellevue Residence færdiggørelse
Fuld operationel kapacitet og lejeindtægter begynder. Projektet når fuld markedsværdi og bliver del af Montenegro's luksusudbuds-portefølje.
I GANG
2028
Montenegro EU-medlemskab (forventet)
Historisk set den største katalysator for ejendomsprisstigninger. Fjerner sidste juridiske og finansielle barrierer for EU-investorer. Baseret på Kroatien-precedenten forventes 60-80% prisstigning i kystområder.
FORVENTET

Værdiskabelses analyse:

Brand anerkendelse
+15-20%
Internationale hotelkæder validerer markedet
Infrastruktur
+10-15%
Forbedret tilgængelighed og transport
EU-integration
+30-45%
Juridisk og finansiel integration
Samlet påvirkning
+55-80%
Estimeret: 66,3%

Værditilvækst timeline

Exit pris €187.333 baseret på 100% færdigstillede enheder i det nuværende marked, med sammenlignelig profil til Bellevue Residence.
Montenegro Coastal Development

Off-plan strategi

Vi befinder os i den sidste fase af off-plan prissætningen

Prissætningen forventes ændret til markedsniveau i Q4 2025

NUVÆRENDE FASE

Off-plan prissætning (September 2025)

€143.000 købspris (30% undervalueret på forventet markedsværdi)
Fleksible betalingsplaner (50/20/20/10)
Færdiggørelse med erfaren udvikler
Sikkerhed og transparente kontrakter
: Q4 2025
EFTER Q4 2025

Markedsprissætning

Priser justeres til forventet markedsværdi (~€185.000)
Begrænset enhedsudvalg og placeringsmuligheder
Standardiserede specifikationer uden tilpasninger
Højere samlet investering (+€40.000+)
Konkurrence fra andre investorer
Estimeret prisforøgelse: €40.000-50.000

Hvorfor priserne ændres

Dette afspejler off-plan projekters naturlige finansieringsstruktur:

  • Off-plan investorer finansierer den tidlige udviklingsfase
  • Når projektet når 70-80% færdiggørelse, prissættes enheder til markedsværdi
  • Dette er standardpraksis i alle større ejendomsudviklinger

Projektfremdrift - September 2025

50% gennemført
Gennemført:
  • Fundamenter og kælderplan (100%)
  • Byggestruktur og bærende elementer (100%)
  • Facade og ydre skelet (80%)
  • Tekniske installationer påbegyndt (40%)
I gang/kommende:
  • Indre finish og designelementer
  • Køkkener og badeværelser
  • Terrasser og udendørsområder
  • Landskabsarbejde og swimmingpool

Konklusion: Med halvdelen af byggeprojektet allerede gennemført reduceres risikoen betydeligt. De største tekniske og strukturelle udfordringer er overstået, hvilket giver konkret sikkerhed for færdiggørelse og eliminerer de største usikkerheder ved byggeprojekter.

Risikominimering

Reduceret byggerisiko
Fundamenter og struktur allerede gennemført. De største tekniske udfordringer er overstået.
Tryg færdiggørelse
Erfaren udvikler med dokumenteret track record. Finansiel sikkerhed og forsikringer på plads.
Juridisk sikkerhed
Alle tilladelser og godkendelser på plads. Transparent kontraktstruktur med investor-beskyttelse.
Markedsvalidering
Internationale brands (Marriott, Hyatt) bekræfter områdets potentiale med €400M+ investeringer.
Construction Progress

Markedsposition

Montenegro som det nye Sydfrankrig

Det store destinationsskifte er i gang

Velstående europæere og amerikaner søger væk fra overturiserede områder som Nice, Cannes og Dubrovnik. Montenegro tilbyder samme luksus og skønhed - men uden masserne og til attraktive priser.

Traditionelle destinationer

Overturisme og overbelægning (Dubrovnik: 1.3M turister/år)
Ekstreme ejendomspriser
Begrænsede købsmuligheder
Streng regulering og bureaukrati
Mættet marked med høj konkurrence
→

Montenegro - Det nye hotspot

Uopdaget af masseturisme (300.000 turister/år)
Attraktive off-plan priser
Store vækstmuligheder (EU-kandidat)
Investor-venlig lovgivning
First-mover fordel på vækstmarked

International validering

De mest prestigefyldte internationale brands investerer ikke tilfældigt. Deres omfattende markedsanalyser og riskovurderinger bekræfter Montenegro's potentiale.

Marriott
€85M investering i Budva resort
Signalerer langsigtet tro på markedet og bekræfter Montenegro som seriøs luksusdestination på internationalt niveau
Hyatt
€120M Kotor Bay udvikling
Første store luksusprojekt markerer montenegro som værdig konkurrent til etablerede Middelhavsdestinationer
Kempinski
€200M Porto Montenegro expansion
Største udenlandske investering til dato viser institutionel tillid til Montenegro's langsigtede økonomiske stabilitet

Hvad betyder disse investeringer?

  • Validering af markedet: Internationale brands bruger millioner på markedsanalyse før investering
  • Infrastruktur boost: Deres projekter udvikler hele områder og øger værdien for alle
  • Brand association: Montenegro associeres med luksus og eksklusivitet
  • Turisme acceleration: Deres marketing tiltrækker turister med højt budget
  • Prisopdrift: Øget international opmærksomhed driver priserne opad

Udenlandske direkte investeringer i Montenegro

Stigende FDI signalerer international tillid til Montenegro's økonomiske potentiale og stabilitet, hvilket understøtter værditilvækst i ejendomssektoren. 2024-tallet forventes at overstige €1,2 mia. grundet store hotelprojekter.
Montenegro Luxury Development

Ejendomsmulighed

Sammenfatning af projektet

Projekt-tesen

Bellevue Residence repræsenterer en unik mulighed for at handle i Montenegro's transformation til Europas næste eksklusive kystdestination.

Med institutionel anerkendelse fra verdens førende hotelbrands, planlagt infrastrukturudvikling og EU-integration på vej, er timing kritisk.

11,7%

Årlige lejeindtægter

€16.860 netto årligt fra 2027 baseret på konservative belægningsestimater og sammenlignelige markedspriser
€150/nat × 146 nætter - driftsomkostninger
66,3%

Værditilvækst

€94.913 total afkast over 3 år inkluderet kapitalgevinst og akkumulerede lejeindtægter
€44.333 kapitalgevinst + €50.580 lejeindtægter
€143.000

Off-plan

Sidste mulighed for at sikre pre-construction priser før Q4 2025
vs. forventet markedspris €187.000

Nuværende status

Projektfremdrift
50% gennemført
Strukturel risiko elimineret
Belægning estimate
40% (konservativt)
Sammenlignelige områder: 55-65%
Gennemsnitspris
€150/nat
Baseret på Booking.com data
Off-plan periode
Til Q4 2025
SEPTEMBER 2025 UPDATE

Nuværende status og momentum

✓

Fundamenter, struktur og første bygningsfase gennemført

Betydelig risikoreduktion med fysisk byggefremdrift. De største tekniske udfordringer er overstået, hvilket giver konkret sikkerhed for færdiggørelse.

!

Sidste enheder til pre-construction priser

Kun få enheder tilbage til off-plan prissætning.

!

Q4 2025 - næste byggemilepæl og prisstigning

Priserne forventes justeret til markedsniveau efter denne milepæl.

Scenarier og sensitivitetsanalyse

Konservativt scenarie

  • 35% belægning
  • €140/nat gennemsnit
  • Ingen EU-medlemskab i perioden
  • Minimal prisstigning
3-års afkast:
+45%

Realistisk scenarie

  • 40% belægning
  • €150/nat gennemsnit
  • EU-medlemskab 2028
  • Moderat prisstigning
3-års afkast:
+66%

Optimistisk scenarie

  • 50% belægning
  • €170/nat gennemsnit
  • EU-medlemskab 2027
  • Accelereret prisstigning
3-års afkast:
+95%

Risikofaktorer og Mitigering

Byggerisiko

LAV
50% færdig, erfaren udvikler, forsikringer

Markedsrisiko

MEDIUM
Konservative antagelser, stærk efterspørgsel

Politisk risiko

LAV
NATO-medlem, EU-kandidat, stabil regering

Valutarisiko

LAV
Euro anvendes de facto, EU-integration

Købsprocessen

Sådan sikrer du dit køb i Bellevue Residence

Off-plan priser gælder kun til Q4 2025.

Købsprocessen - Trin for trin

Vi guider dig gennem hver fase af processen med fuld transparens og sikkerhed.

1

Personlig konsultation og due diligence

Hvad sker der:

  • Detaljeret gennemgang af din investeringsprofil
  • Præsentation af tilgængelige enheder med planer og priser
  • Spørgsmål og svar med projekt teamet
2

Reservering og betalingsplan

Fleksibel betalingsstruktur:

50%
€71.500
Ved kontraktunderskrivning
Sikrer din enhed
20%
€28.600
December 2025
Byggefremdrift milepæl - struktur færdig
20%
€28.600
Juli 2026
Eksteriør og tekniske installationer færdig
10%
€14.300
Ved færdiggørelse Q1 2027
Endelig betaling ved overdragelse af ejendomsret
Fordele ved denne struktur:
  • Betalingerne følger projektets fremgang og milepæle
  • Rentefri betalingsplan over projektperioden
  • Sikkerhed for byggefremdrift før hver betaling
3

Sikkerhed og kontraktunderskrift

Komplet support gennem hele processen:

  • Gennemgang af alle dokumenter og kontrakter
  • Etablering af ejerskabsstruktur (personlig eller selskab)
  • Registrering hos montenegrinske myndigheder
4

Byggefase og kommunikation

Vi holder dig opdateret gennem hele byggeprocessen:

  • Kvartalsvis fremgangsrapport med fotos og status
  • Mulighed for inspektionsbesøg under byggeri
  • Direkte kontakt til projektleder
  • Koordinering af overdragelse og nøgleoverrækkelse
Q4 2025
70% færdig - eksteriør komplet
Q2 2026
90% færdig - interiør og finish
Q1 2027
100% færdig - overdragelse
5

Færdiggørelse og udlejningsaftale

Fra byggeri til indtægtsgenererende aktiv:

  • Klargøring af udlejningsaftale
  • Marketing på internationale platforme
  • 24/7 concierge og vedligeholdelse
  • Månedlige indtægts- og omkostningsrapporter
Udlejningsaftale
20% estimeret af brutto indtægter
Marketing, booking, rengøring, vedligeholdelse, gæsteservice
Selvadministreret
Ingen administrative omkostninger
Fuld kontrol, maksimal indtjening, mere involvering

Sikkerhed

Juridisk sikkerhed
Registreret efter montenegrinsk og EU-kompatibel lovgivning
Fremskredent byggeri
Projektet er mere end 50% fremskredent, og risikoen dermed reduceret
Transparens
Regelmæssig rapportering og åben projektdokumentation
Exit-muligheder
Fleksible exit-strategier og sekundært marked

Beslutningsgrundlag

Argumenter FOR

  • Historisk bevist vækstmønster (Kroatien-precedent)
  • International brand-validering (€400M+ investeringer)
  • EU-integration katalysator på vej
  • Off-plan undervaluering på ca. 30%
  • Reduceret byggerisiko (50% færdig)
  • Stabile lejeindtægter i vækstmarked

Overvejelser IMOD

  • Mindre likvid end etablerede markeder
  • Valuta risiko (minimal men eksisterende)

Kontakt os i dag

Begrænset antal enheder tilbage.

Vores team står klar til at besvare alle spørgsmål og hjælpe dig med at sikre din position i projektet.

Direkte linje
+45 32 22 55 66
Email
info@nordencapitalgroup.com

"Bellevue Residence repræsenterer den type ejendsomshandel, der kun opstår hver 10-15 år."

- Norden Capital Group